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2016.11.18
これからも増え続ける東京都の人口 【大学の都心回帰とは】
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これからも増え続ける東京都の人口
【大学の都心回帰とは】

かつて日本では
「ドーナツ化現象」
という言葉が社会現象となりました。
首都圏から人口が減り、
ドーナツの真ん中の空洞に例えられていた時代がありました。
ですが、
現在はその逆、
「アンパン化現象」と言われています。
ドーナツとは逆、
東京都心部の人口がどんどん増え続けている、
ということなんです。
不動産投資に関して最も重要な、
需要が増えているという
強い追い風が吹いているわけです。

では?
なぜ?
東京の人口は今後も増え続けているのでしょうか?

一言で簡単に言うと、
東京という街は
「他県からの流入によって増えている」
といっても過言ではありません。
今回は、
「大学の都心回帰」
「企業の都心回帰」
という2つの面から考えてみたいと思います。

まずは、
「大学の都心回帰」とは?


どういうことなのでしょうか。
回帰というわけですから、
以前は都心から大学が離れていくという傾向がありました。
きっかけとしては、
1959年に
「首都圏既成市街地向上等規制法」
の制定でした。
そもそもは、
首都圏の人口過密を是正する為に、
工場立地を規制するためのものでしたが、
学生が多く集まる大学も規制の対象となり、
大学キャンパスの新設・拡張が出来なくなりました。
その結果、
もともと自社沿線の郊外地域に
土地を提供して大学を誘致したい
鉄道会社の思惑も重なり、
八王子を代表とする郊外への
大学新設が進んで行くこととなります。

しかし、
都心の大学と比べると、
学生がアルバイト先の確保が困難であったり、
就職活動の際の・・・・・
企業訪問も大変等のハンディキャップと、
それに輪を掛けて
日本で進む少子化の影響は大きく、
学生の確保がどんどん困難となっていきます。

そんな中2002年に
「首都圏既成市街地向上等規制法」
が廃止され、
都心での大学新哲・拡張が出来るようになったのを皮切りに、

郊外の大学は都心へと回帰していきます。

・2002年
立正大学 熊谷キャンパス(埼玉県熊谷市)にあった
経済・経営量学部の1~2年次過程と、
新設の心理学部全学年を、
大崎キャンパス(東京都品川区)へ移転
・2005年
東洋大学 朝霞キャンパス(埼玉県朝霞市)にあった文系5学部を
都心の白山キャンパス(東京都文京区)へ集約。
・2006年
共立女子大学 八王子キャンパス(東京都八王子市)の
全学部1~2年次過程を
全面的に神田一ツ橋キャンパス(東京都千代田区)へ移転。
等、続々と都心回帰していきます。
2010年代に入ると
都心回帰の流れはますます加速していきます。
・2012年
帝京大学 相模原キャンパスの
薬学部を板橋キャンパス(東京都板橋区)へ移転
・2013年
青山学院大学 相模原キャンパスを
青山キャンパス(東京都渋谷区)へ移転
・2013年
明治大学 生田キャンパスを
中野キャンパス(東京都中野区)へ移転。
この他にも、
・東洋大学
・拓殖大学
・國學院大學
・武蔵野大学
・昭和音楽大学
等、移転した大学を挙げるとキリがありません。
また、
城西大学や帝京平成大学等は都心部にキャンパスを新設しています。
大学が1つ移転するということは、
5000人前後の学生や
教授、
スタッフ等
が移動するということです。
5000人が消えてしまう郊外都市のダメージは
かなり大きなものでしょう。

逆に、
東京に大学が増えるということは、
その5000人も含め、
当然他県から大学の進学の為に
上京する人というのも増えていきます。
そして、
卒業後、
多くの人は東京で就職し、
東京の人口は増えていく、
というのが大きな要因の一つと言えます。
現在日本では、
少子高齢化が進んでいます。
他県の人口が減り過疎化が進むと、
若者は都会への憧れを強くします。
なので、
今後も大学の都心回帰によって、
東京の人口増加という流れは強くなっていくでしょう。

そして、
郊外の大学近くでマンション経営を行っていたオーナーさんは
大打撃です。
その地域一帯が過疎化し需要が激減してしまうわけですから。
そのような事態にならない為にも、
立地はとても重要です。
例え内装や設備を変えることは出来ても、
立地は変えようが無いのですから。

他県からの流入によって増えている街、
東京。
失敗をしない為にも、
需要の安定している東京都
23区でのマンション経営をお勧めしています。
次回は、
「企業の都心回帰」について考えてみたいと思います。